Il est rare qu’on trouve la maison de ses rêves, celle dans laquelle on rentre sans rien modifier. Il ne faut pas non plus envisager de tout bouleverser dans une maison ancienne; pour des raisons économiques évidentes d’abord, mais aussi, tout simplement, parce que la transformation d’une maison a des limites. Des limites techniques, bien sûr, mais aussi des limites légales, beaucoup plus difficiles à transgresser.

Les permis

Les transformations importantes d’une maison ancienne impliquent presque toujours des démolitions et des modifications d’aspect extérieur plus ou moins importantes. Dans les deux cas, le législateur fait obligation d’obtenir un permis officiel, à défaut duquel vous vous exposez tout simplement à être contraint de remettre les lieux… en l’état d’origine !

Le permis de démolir

Il a été institué pour éviter les démolitions arbitraires pouvant porter préjudice à des occupants, mais aussi pour préserver le patrimoine immobilier du pays, permettant ainsi d’éviter la démolition incontrôlée de véritables chef-d’œuvres historiques.

Les règles d’obtention sont les mêmes que celles du permis de construire. Les formulaires sont à retirer à la mairie ou à la direction locale de l’Equipement.

Avant de modifier la maison que vous venez d’acquérir, avant d’y ajouter un corps de bâtiment, un garage, une cabane de jardin et même une serre, il vous faudra obtenir un permis de démolir et un permis de construire. Par précaution, n’entreprenez rien sur votre terrain avant de les avoir obtenus.

Le permis de construire

Il est indispensable pour toute modification entraînant une transformation extérieure de la maison, en particulier en façade.

La limite à partir de laquelle un permis de construire est nécessaire pour entreprendre des transformations est bien difficile à déterminer avec précision. En théorie, le seul fait de changer la couleur des volets imposerait ce permis. En fait, on peut considérer qu’il est indispensable de l’obtenir lorsque la taille et la répartition des ouvertures sont modifiées, lorsqu’on change la forme et le matériau de la couverture, lorsqu’on y établit des ouvertures (lucarne rampante, par exemple) et, bien sûr, lorsqu’on envisage une extension de la maison.

Le coefficient d’occupation des sols

Appelé communément COS, il résulte de la division de la surface habitable par la surface totale du terrain. Lorsqu’on veut construire une maison, il permet de connaître la surface totale de planchers que l’on est autorisé à construire sur un terrain de surface donnée. Le COS est fixé par l’administration. Il peut varier suivant les régions.

Lorsqu’on envisage une extension dans une maison ancienne, l’obtention du permis de construire ne sera possible que si les transformations envisagées  restent compatibles avec le COS. C’est rarement possible lorsque la construction est récente (celui qui l’a construite a certainement utilisé l’espace au maximum en fonction du COS), c’est très aléatoire lorsqu’il s’agit d’une maison assez ancienne, celle-ci dépassant peut-être déjà les limites tolérées par le COS.

Dans tous les cas, la première chose est, bien sûr, de se renseigner et d’obtenir le COS local. Il suffit ensuite d’une calculette et d’une feuille de papier pour établir un plan. Sachez que certains équipements, comme une piscine, sont pris en compte dans le calcul du COS.

Les servitudes

Les transformations que l’on entend réaliser ne doivent pas être en opposition avec les servitudes: servitudes d’urbanisme, de voirie, mais aussi servitudes de droit privé. Les servitudes d’urbanisme concernent surtout les obligations d’alignement, de hauteur et de forme des constructions. Les servitudes de voirie touchent à la distance entre les bâtiments et les voies, aux problèmes de visibilité dans les carrefours, etc.  Enfin, les servitudes de voisinage, souvent très variées sont, en principe toutes indiquées dans l’acte de vente, il est donc facile de s’y reporter. Elles concernent le plus souvent les droits de passage, déterminent droits et obligations en matière de mitoyenneté, etc.

Mais d’une façon générale, toute transformation dans une maison ancienne ne devra pas porter atteinte aux droits et à la tranquillité des voisins. Il ne sera donc pas possible, par exemple, d’ouvrir une porte ou une fenêtre dans un mur mitoyen sans l’accord du voisin. L’ouverture de lucarnes dans un toit posera parfois d’épineux problèmes…

Respect des sites et de l’architecture

C’est là une obligation aussi bien légale que morale à laquelle chacun doit se plier. On peut même regretter que, dans bien des cas, l’administration, si pointilleuse à faire respecter le COS, ait été si laxiste dans ce domaine, lors de la délivrance de permis de construire.

Ce devrait être pour chacun un devoir élémentaire que de respecter le site et même, tout simplement sa propre maison, surtout lorsqu’il s’agit d’une bâtisse ancienne, fruit du travail et de l’amour des générations passées.  Combien ne voit-on pas d’authentiques chaumières recouvertes de tôle ondulée rouillée ou de panneaux en matière plastique de couleur vive? Combien de maisons de pierre et de bois sont-elles envahies par le béton? L’acheteur d’une maison ancienne se devrait d’abord de regarder, d’inspecter, de comprendre les artisans d’autrefois et de chercher à découvrir les raisons de leurs choix en matière de construction. Si la restauration en l’état s’avérait trop difficile et trop coûteuse, il faudrait trouver les moyens pour modifier tout en respectant le travail et les choix d’autrefois, et ne pas transformer en pavillons de banlieue (au demeurant respectables) nos vieilles maisons rurales.

Celui qui veut faire du neuf dans du vieux s’expose à de lourdes dépenses, à des résultats incertains et à des fautes de goût… certaines.

Dans bien des cas même, il est possible de faire œuvre de restauration, en recherchant dans une construction souvent abâtardie par les ans, la structure d’origine. Il n’est souvent pas bien difficile de faire sauter un vulgaire enduit de plâtre pour retrouver la belle pierre des murs, de gratter des poutres pour en retrouver le bois.

Il faut toujours, pour cela, faire preuve de curiosité, regarder autour de soi les autres maisons d’une région, et surtout faire preuve de patience et de sagesse.

La restauration n’est pas incompatible avec le confort, à condition de trouver les solutions pour se le procurer sans gâcher l’environnement.

Bon à savoir

Il faut souligner qu’en habitat locatif, toute transformation importante (dépose ou modification des cloisons, transformation de la cuisine et de la distribution d’eau, installation électrique, etc.) ne peut se faire qu’avec l’accord du propriétaire, faute de quoi celui-ci peut exiger la remise en l’état d’origine au départ du locataire, même si des améliorations ont été apportées. Par ailleurs, en habitat collectif, les co-propriétaires doivent obtenir l’autorisation de l’architecte du syndic, faute de quoi, toutes les conséquences d’une transformation importante portant préjudice à l’immeuble seraient à la charge de celui qui les aurait entreprises.

Enfin, dans un lotissement, toute modification d’aspect extérieur fait appel, en plus du permis de construire, à l’assentiment du syndic.